土地を貸して地代を収入として得る
所有する土地の条件や特性、地域の将来などを見越した上での活用企画・建物企画が必要
土地を貸すという活用方法は、土地活用としては最も基本的な方法です。土地オーナーは地代を収入として得ることができます。借り手は、賃貸契約によって、借りた土地をそのままの状態で、資材置き場や駐車場などとして使用することもあれば、事務所や商業ビル、アパート、マンションなど建物や構造物を建築して活用する場合もあります。大別して駐車場や資材置き場など「短期で貸す」方法と、定期借地権方式などによって「長期で貸す」という２つの方法があります。どちらもともにメリットとデメリットがありますので、よく吟味して選ぶことが大切です。
短期で貸す
メリット
短期で土地が返還されるので、安心感があります。
何かの理由で現金が必要になった場合も、土地を売却しやすくなります。
デメリット
その土地本来のポテンシャルを活かした土地活用になりにくく、収益の最大化や相続税対策などの税金の軽減などについてのメリットが少なくなりがちです。
特定の利用者向けの月極か不特定多数の時間貸しか、自らが積極的に経営に関与するか、専門事業者に多くを委ねるかなど、様々な経営形態が考えられます。駐車場経営は初期の資金調達も低く、土地を一時的に活用する方法としては一番簡単な土地活用といえます。また、狭小地で賃貸マンションが建設できない広さでも可能です。ただし、駐車場の整備や借主とのトラブル対応なども発生しますので、注意が必要です。
長期で貸す
メリット
資金の用意が不要です。
借り手の長期固定化により長期安定経営ができます。
デメリット
一般に、地代の収入は自ら建物を建設して受け取る賃料に比べて低くなります。
何らかの事情で現金が必要になっても、契約期間内であれば賃貸契約の解約が難しくなり、対処できない可能性があります。
年月の経過とともに借地割合が低下し、期間満了時には借地権はゼロとなり、相続税対策の効果がなくなります。
定期借地権契約には、「一般定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用借地権」の３種があります。土地活用の用途や、希望する賃貸期間、契約終了後の建物の扱いなどによって選択することができます。
土地活用をご検討の方
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相続対策には、事前の準備が大切と聞きましたが、具体的にはどのように進めるのでしょう。不動産の活用も有効ですか。
人の健康診断と同じだと考えてください。まず何よりも、現状を正しく把握することです。個人や、株主となっている同族法人所有の財産の棚卸しをすることなどにより、現在のすべての資産の状況や、相続税評価額、時価などを知り、資産がどう活用されているかを確認することが必要です。 また、同族法人の株主構成や個人・法人間の取引など確認も必要です。 この現況をもとに、第一次相続、および第二次相続を通じた相続税の試算を行います。 そこで出てきた金額に対して、納税資金は用意できるのか、不足するならどの程度足りないのかを認識しておきましょう。 また、相続人が複数になるのなら、相続人の間で円滑に分割できる財産構成になっているかも確認してください。 残すべき財産の優先順位をつけておくことも重要です。
ここまでが健康診断にあたるプロセスなら、次は治療＝相続対策です。 不動産を活用するなら、立地や面積、現在の利用形態、試算した相続税額などを書き出し、 これらをもとに、そのまま残す土地、有効活用する土地、売却する土地、買い換える土地などに分け、税制の優遇措置なども勘案しながら考えてください。 優遇措置の具体例をいくつか挙げます。
●一定の条件を満たせば、亡くなった方の事業用宅地や居住用宅地について「限度面積」までに限り小規模宅地の特例（最大80%評価減）が使えます。
●土地の一部に賃貸住宅を建てたり、賃貸併用住宅を建てれば、「貸家建付地」となり、更地より相続税評価額が下がります。
●現金を賃貸マンションに換えれば、相続税の評価額が低くなり、また、賃貸料を納税資金としても当てることができます。この他にも税務対策はいろいろとありますが、ことに事業化の際は相続税だけでなく、収益性やコスト、管理・運営、事業化にまつわる税金などの問題も発生してくるので、総合的なプランニングが欠かせなくなります。
信頼できるパートナーを選ぶのも重要な要素となります。普段から税務は馴染みがないし、まして相続なんて人生で1・2度。専門家に相談したいし、セカンド・オピニオンがあるともっといいのですが。
税務になじみのない人が、相続税の仕組みを限られた時間で勉強し、適切な判断を下すのは確かに大変に違いありません。 ついつい税理士に任せがちになるのも仕方のないでしょう。とは言っても、自分に降りかかること。理解して納得して申告したいという気持ちはよくわかります。 一方税理士の方はというと、登録人数の74,273人（2014年）に対して、相続税の年間申告件数は52,572件（2012年）。
比率にすれば、一年のうちに一件も相続実務に関わらない税理士もいるということになります。 税務に精通するプロではあっても、これでは依頼する側にとってみれば「自分の思いどおりの申告ができるかどうか」不安になるのも仕方のないかもしれません。自分が依頼した税理士は信頼している。けれど、念のために相続専門の税理士の見解も聞いてみたい。 いわばセカンド・オピニオン的に、他の意見を聞いてみるというのもいい方法です。 また、相続対策を実行する場合は、不動産の移転や、法人の設立など、税理士以外のさまざまな専門家の力が必要となります。 それを個々に依頼するのではなく、専門家のネットワークを利用したワンストップサービスを提供できるパートナーを選ぶという方法もあります。
当社では、弁護士や税理士等の専門家とも強力なパートナーシップを結び、賃貸任宅経営や資産活用を幅広くサポートさせて頂いております。オーナーにとってサブリースは「良いこと尽くし」に受け取れますが、本当にトラブルもなく「良いこと尽くし」なのでしょうか。
広告などでよく「○年の一括借上げ」「空室が出ても家賃補償」「入居者の募集も、管理も、メンテナンスもすべて託せる」というような謳い文句で各社がアピールしているのがサブリースです。 額面どおりなら、オーナーにとってみれば「収益は安定して手にできるし、金融機関への返済も確実に計画的にできて、面倒な管理・運営業務も不要」と、まさに「良いこと尽くし」ですが、実態は必ずしもそうではない場合もあります。
通常、新築から10年間は相場よりやや高めに家賃設定しても、比較的容易に入居者が獲得できます。 また、メンテナンスにも手間はかかりません。
しかし、このいちばん「収益性の高い」期間をサブリースに託してしまえば、本来なら期待できる収益が入らなくなります。 新築から10年間のサブリース契約を結んでしまうのは「晴れの日の傘」と言われ、不要なのではないかという提言があるのは、こうした理由からです。
また、借上げの賃料は20～30年の契約であっても2年ごとに見直しされるのが普通です。 建設会社やその関連会社が借り上げる場合、悪質なケースでは、建築の受注を取りたいために最初の2年間の家賃を不当に高く設定しておいて、家賃見直し時に3年目以降を大幅に下げ、オーナーの収益を下げてしまうような場合もあるようです。 その他にも留意しておくべき点を列挙しておきます。●新築で設定される入居可能日から30〜90日間は免責期間となっていることが多く、
その場合、竣工と同時に入居者が入ったとしても、その分の家賃は管理会社の収入になります。
●原状回復や、室内外のリフォーム・補修工事などの費用は、たとえ借上げであってもオーナーの負担になります。
さらに、それらの工事を、借上げ会社もしくは関連会社に発注しなければならない契約の場合は、
費用が割高になるケースもあります。
●契約している会社に不満があっても、オーナーからの解約は簡単にはできません。
反対に、借上げ会社の方から一方的に解約することができます。
●借上げ会社がもしも倒産したら、その時点で家賃保証も終了となります。いろいろなメリットもあるサブリースですが、オーナーにとってのプラス／マイナスを細かな点に至るまでよく検討して、判断されることが大切です。
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